Mieterhöhung wegen Betriebskostenänderung

Dieser Programmteil steht standardmäßig nicht mehr zur Verfügung!

 

Ist in der Grundmiete ein Betriebskostenanteil enthalten, so kann ein Vergleich der Betriebskosten zweier aufeinanderfolgender Vergleichszeiträume (jeweils 12 Monate) durchgeführt und daraus eine Mieterhöhung berechnet werden.

 

Die ermittelte Differenz der Betriebskosten wird auf die Wohnfläche bezogen und als Ergebnis die Kostendifferenz je qm Wohnfläche und Monat ausgewiesen. Zusätzlich kann jeder Wohnung ein spezieller Betrag zugewiesen werden, der nur diese Wohnung betrifft. Für jede beteiligte Wohnung kann somit eine neue Grundmiete ("Bruttomiete") berechnet werden, die ab einem vorgegebenen Zeitpunkt gelten soll.

 

Die Mieterhöhung erfolgt nach Par. 560 BGB.

 

Die Betriebskostenerhöhung ist nicht mit der Betriebskostenabrechnung zu verwechseln!

 

Die Berechnung der Betriebskostenänderung erfolgt gemäß den vorgegebenen Parametern, den Daten aus der Buchhaltung und den Objektstammdaten (Flächen). Die Berechnung der neuen Miete erfolgt dabei nur für Wohnungen, deren Wohnungsbauart (WBA) in den Stammdaten der Mieteinheiten als Altbau (A) gekennzeichnet sind und für die kein anderes Mieterhöhungsverfahren vereinbart wurde!

 

Andere Wohnungen sind von dieser Mieterhöhung ausgeschlossen, ebenso dann, wenn ein Betriebskostenvorschuß (BKV) vorliegt.

 


Durchführung der Berechnung

 

Für die Berechnung des Betriebskostenvergleichs ist die Kontenmarkierung einzelner Betriebskostenkonten im Kontenplan erforderlich (Menü Bearbeiten->Kostenkonten), da nur bestimmte Kostenarten in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden dürfen.

 

Nach Vorgabe der Parameter, Bearbeitung der Objektkosten und eventueller Eingabe eines Begründungstextes können die Abrechnungen für die einzelnen Wohnungen aufgerufen werden.

 

Als Drucksachen stehen die Betriebskostenänderungsberechnung des Objektes (auch als Anlage zum Mieteranschreiben gedacht) und die Mieterhöhungsanschreiben für die Mieter zur Verfügung.

 

Parameter

Die Parameter zur Mieterhöhung können im Dialogfenster Berechnungs-Parameter geändert werden. Folgende Parameter können eingestellt werden:

 

Mieterhöhung zum..

Das hier eingetragene Datum bestimmt den Zeitpunkt, ab dem die neue Grundmiete gültig sein soll. Abhängig vom aktuellen Monat des Objekts werden die Ergebnisse der Berechnung bei der Sollstellung entweder nur als Termin vorgehalten - Zeitpunkt der Mietänderung liegt nach dem aktuellen Buchungsmonat des Objektes - oder es werden Nachbelastungen für den Zeitraum ab Mietänderungstermin gebucht - Zeitpunkt der Mietänderung liegt vor oder im aktuellen Buchungsmonat des Objektes.

 

Kostenvergleich zum..

Dieses Datum bestimmt, bis zu welchem Zeitpunkt die Kosten des Objekts zur Berechnung berücksichtigt werden sollen. Ausgehend von diesem Stichtag können die Kosten aus der Buchhaltung für die vorausgehenden 12 Monate ermittelt und mit den Kosten des Vergleichszeitraums des dazugehörigen Vorjahres verglichen werden.

 

 

Dokument Betriebskostenänderung


Für das Anschreiben zur Mieterhöhung an die Mieter kann der in den Parametern bezeichnete Text bearbeitet werden. Ein Standardtext MEABK.RTF wird mitgeliefert. Dabei können folgende Variablen verwendet werden.

 

 

Variable

Bedeutung

$OBJNR, $ONR

Objektnummer

$OBJKENN, $OKN

Objektkenner

$MDTSTNR

Mandant-/Objekt-Steuernummer

$WHNNR, $WNR

Wohnungsnummer

$WHNKENN, $WKN

Wohnungskenner

$WHNFL

Wohnfläche

$ANREDE

Anrede Mieter aus den Stammdaten

$NNAME

Nachname des Mieters aus den Stammdaten

$VERWALTUNG

Anwenderfirmierung, 2-zeiliger Druck

$SV; $NEUESEITE

Seitenvorschub; gleichzeitig wird ein Formularkopf auf der nächsten Seite ausgedruckt

 

Abrechnungsdaten, einzeln:

$GMALT

Aktuelle Grundmiete bisher

$GMDIF

Gesamtbetrag Änderung der Grundmiete ($BKDIF + $BKWHN)

$GMNEU

Neue Grundmiete ($GMALT + $GMDIF)

$GMAB

Datum für Gültigkeit der neuen Grundmiete

$MTEZU

Summe übrige Mietanteile

&MTEUST

Neue Umsatzsteuer zur Miete (falls gewerbliche Miete)

$MTESUM

Neue Gesamtmiete

$NZDIF

Nachzahlungsbetrag aus Differenz alter Miete zu neuer Miete für zurückliegenden Mieterhöhungszeitraum (USt wird ebenfalls berücksichtigt, falls erforderlich)

$NZGSTXT

Ein Textbaustein, der zwischen den Begriffen "Nachbelastung/Gutschrift" unterscheidet und den Nachbelastungszeitraum kennzeichnet - wegen des dynamischen Inhaltes, sollte die Variable mit angehängten '#####" (Nummernzeichen) fixiert werden

 

Abrechnungsdaten, gesamt:

$ABR

druckt eine intern formatierte Abrechnung aus, entsprechend früheren Versionen

 

Eine Dokumentvorlage (s. Beispiel) befindet sich im Lieferumfang, die nach eigenen Wünschen geändert werden kann.

 

Objektkosten

Die Kosten der Vergleichszeiträume für das Gesamtobjekt können aus den Buchungsdaten automatisch ermittelt oder manuell eingetragen bzw. korrigiert werden. Der automatische Datenvortrag wird mir der Taste V gestartet und erfolgt gemäß den im Kontenplan markierten Betriebskostenkonten und dem Stichtag Berechnung. Eine Liste der Kostenarten und Kosten der Vergleichszeiträume sowie die Differenz der Kosten werden in einem Datenfenster angezeigt.

 

Für spezielle Fälle - z.B. wenn noch keine Buchungsdaten für einen oder beide der Vergleichszeiträume vorhanden sind - können die einzelnen Kosten manuell korrigiert werden. Das Löschen oder Hinzufügen einzelner Positionen ist ebenfalls möglich. Die Berechnung der Differenzkosten und des Endergebnisses werden dabei jeweils automatisch durchgeführt.

 

Die Auswahl der beteiligten Kostenkonten erfolgt über das Menü "Mieterhöhung/BeKoVergleich- >Kostenkonten definieren" mit Hilfe des Kontenplans (wie Betriebskostenabrechnungen).

 

Mit STRG+P kann der Betriebskostenvergleich ausgedruckt werden. Dieser Ausdruck dient gleichzeitig als Anlage zum Mieterschreiben. Durch Vorgabe der Kopienanzahl kann eine entsprechende Anzahl Ausdrucke für alle Mieteranschreiben hergestellt werden.


Hinweis:            Die manuellen Dateneinträge bzw. Änderungen beeinflussen nicht die Buchungsdaten der Finanzbuchhaltung, werden jedoch jeweils bis zur nächsten Bearbeitung vorgehalten. Bei Aufruf der Bearbeitung der Objektkosten stehen daher immer die zuletzt bearbeiteten Kostendaten zur Verfügung. Wird ein neuer Zeitraum vorgegeben oder sollen die Kosten erneut aus der Buchhaltung übernommen werden, so ist dies mit der Taste V (Vortrag aus Buchhaltung)  a u s d r ü c k l i c h  zu veranlassen! Erst mit Sollstellung der Mietänderung wird die Kostenliste gelöscht.

 

 

Mieterhöhungen, Übersicht

Ausgehend von der ermittelten Betriebskostenänderung je qm Wohnfläche und Monat werden für die beteiligten Wohnungen die Betriebskostenänderung je Monat und die daraus folgende neue Miete berechnet und ausgewiesen. Gilt die neue Miete rückwirkend, so wird eine Nachbelastung der Differenzmiete bis zum aktuellen Monat des Objektes berechnet. Eine anstehende Nachbelastung wird nach der Parametereingabe angezeigt.

 

Die Berechnung erfolgt jeweils automatisch, kann aber auch mit dem entsprechenden Symbol in der Toolbar direkt gestartet werden.

 

Die Berechnung einer neuen Grundmiete erfolgt nur für Wohnungen, deren Wohnungsbauart in den Stammdaten der Mieteinheiten als "Altbau" (A) gekennzeichnet sind und für die kein anderes Mieterhöhungsverfahren vereinbart wurde! Andere bestehende Mieterhöhungsverfahren werden angezeigt.

 

 

Mieterhöhungen, Details

Im TAB "Details zu Wohneinheiten" wird die Berechnung und Zusammensetzung der neuen Miete angezeigt.

 

Betriebskostenerhöhung

Die Betriebskostenerhöhung wird aus dem Änderungsbetrag je qm Wohnfläche und Monat sowie der Wohnfläche der Wohnung berechnet. Die alte Miete (ohne Umlagen und Nebenkosten) wird getrennt ausgewiesen, ebenso der Anteil der Vorschüsse, Umlagen und sonstigen Zuschläge an der Gesamtmiete.

 

...speziell für die Wohnung

Hier kann je Wohnung ein Einzelbetrag eingetragen werden, der nur für die jeweilige Wohnung gilt. Die Eingaben wird mit ENTER gestartet.

 

Nachbelastung

Ein Nachforderungsbetrag wird dann berechnet, wenn die neue Miete rückwirkend gilt. Dieser Betrag ergibt sich aus der Mietdifferrenz und der Anzahl der Monate ab Gültigkeitsdatum bis zum aktuellen Monat (inklusive). Eine Nachforderung wird nur für aktuelle Mieter durchgeführt, bei anteiligem Zeitraum (Mieterwechsel im Nachberechnungszeitraum) erfolgt eine anteilige Berechnung. Vormieter bleiben bei der Nachbelastung unberücksichtigt!

 

Drucksachen

Über das Menü "Druck" oder das Symbol in der Toolbar kann der Ausdruck der Anschreiben und Mietberechnungen für einzelne oder alle Mieter gestartet werden. Weiterhin ist die Betriebskostenermittlung und eine Abrechnungübersicht druckbar.

 

Einzelne Abrechnung Wohnung

Es wird nur die in der Abrechnungsübersicht markierte Abrechnung gedruckt.

Alle Abrechnungen

Es werden alle ermittelten Abrechnungen der beteiligten Mieter ausgedruckt.

 

Buchen, Abschluss

Nach Ausdruck aller erforderlichen Belege und Anschreiben kann die Mieterhöhung gebucht werden. Dabei werden Nachforderungen/Gutschriften aus rückwirkender Mieterhöhung den Mietern durch Sollbelege belastet - entsprechend der verwendeten Buchungsmethodik - und die neue Grundmiete als Termin für die Terminverwaltung vorgemerkt.

 

Zur endgültigen Eintragung der neuen Grundmieten mit Gültigkeitsdatum in die Mietverwaltung ist also die Terminverwaltung aufzurufen (spätestens zur nächsten Mietsollstellung!).

 

Mit der "Buchung" ist die Mieterhöhung abgeschlossen.

 

 

Hinweis Umsatzsteuer

Bei Mieten, die mit einem USt-Index gekennzeichnet sind, wird bei Änderung der Miete automatisch die USt angepasst!